Бизнес-старт: покупаем гостиницу

Несмотря на кризис (признаки окончания которого, кстати, наблюдаются уже и в Украине) гостиничный бизнес не потерял своей привлекательности. Стоит ли вкладывать деньги в покупку отеля и что при этом нужно учитывать?

Вопросы эти весьма представляются актуальными для серьезных инвесторов — ведь если крупные гостиничные комплексы страны в своем большинстве уже разделены между не менее крупными игроками отечественного рынка, то средние предприятия такого рода и сети малых (мини-) отелей пока еще достаточно широко представлены на украинском рынке готового бизнеса.

На всех не хватит?

Впрочем, несмотря на достаточно широкий выбор, слишком затягивать с решением о вложении свободных средств в покупку гостиницы сегодня уже не стоит: во-первых, на носу чемпионат мира по футболу ЕВРО-2012, а во-вторых, итоги очередных президентских выборов и последовавшие изменения во внутриполитической жизни страны вызвали заметное оживление инвестиционного интереса к украинской экономике.

Если первое предполагает достаточно резкий, но относительно кратковременный всплеск спроса на гостиничные услуги, то второе дает возможность зафиксировать их предложение на более высоком уровне в долгосрочной перспективе — за счет развития бизнес-туризма.

По оценкам экспертов, средняя рентабельность проектов гостиничной недвижимости в Украине в настоящее время колеблется в пределах 20-28%, а в докризисные времена среднегодовой коэффициент загрузки отечественных отелей достигал 30%. При этом минимальное использование гостиниц — 9% - было зафиксировано в Луганской и Николаевской областях, а максимальное — до 78 % - автономной республике Крым (г. Севастополь). В Киеве этот показатель составил 40-60%.

Предпочтения же иностранных туристов распределились следующим образом: Киев (36,1%), АР Крым (10,4%), области: Львовская (9,1%), Одесская (5,3%), Днепропетровская (5, 3%), Киевская (4,2%), Донецкая (4,0%). Средняя продолжительность пребывания одного в гостиницах составила: для бизнес-туристов — 2,6 -3,0 суток, а для любителей курортно-оздоровительного туризма — 5,5 - 8,0 суток.
Кризис несколько подкорректировал эти цифры (по предварительным данным, общее снижение загрузки гостиниц по Украине в 2009г. достигло 12-18%, причем больше всего клиентов потеряли отели Крыма и Западной Украины), однако в целом приоритеты по регионам остались без изменений.
Таким образом, на фоне нарастания деловой активности, надвигающегося ЕВРО-2012 и сложностей, с которыми сопряжено строительство новых объектов, дефицит качественного предложения в сегменте гостиничного бизнеса позволит владельцам отелей рассчитывать на доходность, которая существенно выше аналогичного показателя в проектах на более зрелых рынках Европы и Америки.
Согласно требованиям УЕФА Украине нужно предоставить 19 602 гостиничных номера в отелях 3-х категорий, а Государственная программа предусматривает создание 327 новых отелей на 11 557 номеров, из них доля вновь построенных составляет 132 объекта, 153 гостиницы будут перестроены, остальные 42 отеля — подвергнуться модернизации.
При этом Киеву потребуется 110 гостиниц, Донецку – 52, Львову – 97, а Харькову – 69. Однако гостиничный бизнес требует значительных долгосрочных инвестиций, а сооружение новых отелей предполагает наличие четкого плана их использования в будущем. Другими словами строить гостиницы под Евро-2012, которые в последствии не будут использоваться - дело убыточное.
Тем не менее, в планах на 2010 г. пока можно ожидать строительство не более 6-х гостиниц в Киеве, в т.ч. двух отелей 3* и 4*. Прочие анонсированные проекты могут быть реализованы не ранее 2011 г. Всего же, по данным компании "Соцмарт", в столице и ее пригородах на стадии стройки находится 27 гостиниц. Впрочем, на 50-60% из них строительство заморожено.
По оценкам аналитиков, под влиянием застоя на рынке коммерческой недвижимости и острой необходимости в гостиницах к Евро-2012, можно ожидать изменение целевого назначения ряда проектов бизнес-центров - под гостиницы.
Не стоит при этом забывать и о деловом туризме, который гораздо менее туризма курртно-оздоровительного подвержен сезонным колебаниям. В среднем, обслуживание корпоративных бизнес-туристов приносит гостиницам до 40 - 50% дохода и значительно способствует повышению их конкурентоспособности. Следует отметить, что расходы на деловую поездку бизнесмена в среднем в три раза превышают затраты обычного туриста.
Таким образом, на фоне нарастания деловой активности, надвигающегося ЕВРО-2012 и сложностей, с которыми сопряжено строительство новых объектов, дефицит качественного предложения в сегменте гостиничного бизнеса позволит владельцам отелей (и тем, кто успеет ими стать в ближайшее время) рассчитывать на доходность, которая существенно выше аналогичного показателя в проектах на более зрелых рынках Европы и Америки.

Выбираем без ошибок

На что же следует обратить особое внимание при выборе объекта гостиничного бизнеса для приобретения?
1. Хорошее место решает все
Для гостиничного бизнеса эта истина верна как ни для какого другого направления предпринимательской деятельности. Ваши клиенты будут платить не только (и не столько) за крышу над головой и предлагаемый сервис.
Живописный вид, тишина, свежий воздух и даже "аромат древности" (для отелей в исторических центрах городов) в долговременной перспективе будут значить не меньше (если не больше), чем удобные коммуникации с деловой частью города (близость к "деловым" районам) или центральный стадион неподалеку. Помните, что вы покупаете гостиницу не на один год!
2. Доверяй, но проверяй!
Даже если район вас более чем устраивает, а внешне гостиница очень понравилась, не забудьте установить подлинную причину продажи объекта (самостоятельно, или с помощью опытного финансового консультанта).
Даже если полученная информация и не повлияет на ваше окончательное решение о приобретении бизнеса, вы сможете использовать ее в переговорах для снижения стартовой цены. Не стесняйтесь задавать вопросы до заключения сделки, ведь после этого важного шага вы рискуете получить гораздо меньше ответов...
3. Из прошлого — в будущее
Не забудьте проверить финансовое состояние приобретаемой гостиницы (по крайне мере, за три-пять последних лет). Постарайтесь поточнее выяснить, какой репутацией пользуется этот отель в городе — ведь именно борьба за привлекательный имидж порой поглощает гораздо больше времени и средств, чем ремонт и даже полная перестройка гостиницы.
Не поленитесь ознакомиться с перспективными планами по развитию городской инфраструктуры в районе вашей будущей гостиницы: расширение (прокладка) муниципальных и национальных автотрасс, капитальное строительство жилых кварталов и объектов коммерческой недвижимости могут способствовать увеличению или, напротив, сокращению, потока потенциальных клиентов, а значит — существенно отразиться на ваших будущих доходах.

Чтобы финансы не пели романсы

Тщательно проверьте состояние здания (комплекса зданий), в котором размещен отель, состояние всех коммуникаций (электро- и газоснабжение, канализация, система кондиционирования воздуха и т. п.). Обратите внимание на наличие (возможности расширения) подъездных путей и парковочных площадей.
Все это будет иметь значение не только для развития вашего бизнеса в перспективе, но для привлечения инвесторов, а также использования других источников финансирования (например, банковских кредитов). Не забудьте. Что все дополнительные пристройки/перепланировки помещений должны быть узаконены прежним владельцем до заключения сделки и передачи права собственности — иначе этим придется заниматься уже вам.
Ну и, конечно, же, готовясь вступить во владение собственной гостиницей, помимо бизнес-плана, заранее подготовьте и план рекламной компании для эффективного продвижения вашего отеля на рынке — ведь конкуренты не дремлют!

В настоящее время украинский рынок готового бизнеса предлагает гостиницы и гостиничные комплексы, цены на которые сосредоточены в средней (до 1 млн. долл.) и верхней (свыше 1 млн. долл.) категориях.

В первом из перечисленных диапазонов цены колеблются в достаточно широком секторе - от 400 тыс. долл. (небольшая база отдыха класса "эконом-плюс") до 600 тыс. долл. (гостиница на берегу моря в Херсонской области).
Что же касается ценовых предложений второй, более дорогой группы, то они представлены на уровне: от 1,2 млн. долл. (база отдыха в Судаке, АР Крым) до 6,0 млн. долл. (горнолыжная база в Карпатах) и 10, 0 млн. долл. - крупный гостиничный комплекс в г. Кривой Рог.

Источник: Intercredit.com.ua