Если арендатор планирует заниматься производством, лучше всего заключать договор аренды предприятия на длительный срок. Если же бизнес строится на посреднических и консалтинговых услугах, арендные сроки не имеют особого значения, поскольку бизнес посредника из-за отсутствия производственных мощностей и технологий более мобилен.
Колеся по автомойкам, водитель легко определит на глаз, где арендованная чистка, а где — хозяйская. Пока на машину наводят лоск, автомобилисту приходится гулять вдоль трассы, коротая время разглядыванием окрестностей. Зайдя в туалет, он находит подтверждения догадке в лице видавшей виды сантехники и в прорехах на стенах вместо плиток. Купание «железного коня» длится дольше привычного срока: то ли барахлит оборудование, то ли в действиях персонала не пахнет слаженностью. Зато за версту несет химреактивами, мазутом и ветхостью. В общем, не чувствуется хозяйской руки. Водитель приходит к выводу: мойка арендована. Приметы наплевательского отношения временного владельца мойки к своей вотчине сходятся с признаками арендованного жилья. И правда, мало кто согласится вложить силы и деньги в ремонт чужого помещения. Ведь хозяин на «вылизанную» площадь легко может и плату поднять. Не каплет и хорошо — подход типичного арендатора.Бизнес в аренду: Умываю руки
С характеристикой стиля работы арендаторов, который не назовешь блестящим, согласен Михаил Крушинин: «Как клиент, пользуюсь автомойкой, где можно, пока чистят машину, развалиться на кожаном диване, заглянуть в интернет, посмотреть на плазме телепрограмму или понаблюдать на экране за тем, что происходит с моим автомобилем. Вдобавок, везде царит чистота. А цена на услуги несущественно отличается от прочих подобных «точек».Тем не менее, Михаил рискнул арендовать предприятие того же профиля. Аренда бизнеса для него была единственным способом заняться предпринимательством. Прежде Крушинин трудился по найму. Столкнувшись с задержками зарплаты, решил полностью взять на себя ответственность за личное материальное благополучие: «У меня имелись сбережения, которые захотел вложить в дело. На создание собственного бизнеса или его покупку денег не хватало».
Рекомендации по аренде предприятий дает специалист департамента бизнес-планирования и маркетинговых исследований международной корпорации «Соломон-групп» Сергей Ткаченко:
О цене.
Основными факторами, определяющими справедливую цену аренды бизнеса, признаны:
- спрос на данный бизнес;
- настоящая и будущая прибыль бизнеса, наличие денежного потока или возможность его привлечения;
- риск неполучения доходов;
- степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.
Если арендатор планирует заниматься производством, лучше всего заключать договор аренды предприятия на длительный срок. Если же бизнес строится на посреднических и консалтинговых услугах, арендные сроки не имеют особого значения, поскольку бизнес посредника из-за отсутствия производственных мощностей и технологий более мобилен.
Об ущербе.
Арендатору нужно внимательно изучить разделы договора аренды, где указываются право и обязанности арендатора, а также определяется, кто оплачивает ущерб в том случае, если взятые в аренду материальные ценности, а также здания и помещения пострадали или оказались уничтожены по независящим от арендатора причинам
Михаил принял во временное пользование автомойку с шиномонтажом в Киеве, откликнувшись на первое попавшееся объявление об аренде готового бизнеса. В наем сдавались помещение и оборудование. За использование комплекса свежеиспеченный коммерсант ежемесячно платил 16 тыс. грн (около $2 тыс.). Аренда предлагалась на год с предоплатой первого и последнего месяца. На мойке был персонал, но со временем Михаил его сменил — своими людьми проще руководить. Кадровые вопросы с арендодателем не обсуждались.
За время эксплуатации чужого предприятия коммерсант вложил порядка $5 тыс. в приобретение мини-моек, мелкого инструмента и расходных материалов. Обновлять стационарное оборудование он посчитал нецелесообразным. «Предварительно пытался вычислить выгоду от аренды мойки, — делится опытом Крушинин. — Практика не оправдала надежд. Просчитался со стоимостью расходных материалов, зарплатами персонала». В среднем в месяц Михаил зарабатывал примерно столько же, сколько отдавал хозяину. Хотя порой едва выходил «в ноль», даже несмотря на удачное привлечение корпоративных клиентов. «Шиномонтаж — сезонный бизнес, — объясняет Михаил. — Машины «переобувают» в конце осени и начале весны. Чтобы не быть в накладе в теплые месяцы, заключил договор на мойку машин с крупной организацией по соседству».
Тем не менее, г-н Крушинин решил отказаться от идеи аренды бизнеса. Предприниматель разорвал соглашение до срока: платить «дяде» столько же, сколько он зарабатывает сам, посвящая при этом мойке все свое время, ему не понравилось.
Бизнес в аренду: Хоть тушкой, хоть чучелом
Коммерсант Оксана (полностью отрекомендоваться отказалась) представляет противоположную сторону. Она — арендодатель. Бизнес-леди решила сдать свой салон красоты — помещение с дизайнерским ремонтом, напичканное новым оборудованием, включая солярии, кухню для персонала и бытовую технику. Вдобавок предприятие удачно расположено: возле станции киевского метро «Черниговская» в «прикормленном» месте — хозяйка бизнеса сама арендовала помещение бывшей парикмахерской.Изначально салон выставлялся как «готовый бизнес» с переуступкой прав на аренду помещения. Владелица надеялась получать за свое добро $2,5–3 тыс. ежемесячно, однако предложение не находило спроса полгода. Только снизив цену вдвое и выставив салон как имущественный комплекс, удалось сдвинуться с мертвой точки. Желающие реализовать себя в искусстве создания красоты нашлись за пару недель. Владелица никоим образом не контролирует деятельность арендатора, довольствуясь исправными ежемесячными взносами в ее пользу.
«Чаще всего под арендой бизнеса подразумевается операция, по сути своей очень напоминающая обычную сдачу недвижимости, — отмечает Валерий Тутик, заместитель директора агентства недвижимости «Овил». Как-то Валерий в качестве посредника сдал турфирму возле столичной станции метро «Харьковская». Ее владелец после четырех лет работы осознал, что игра не стоит свеч, к тому же во время кризиса и подавно можно прогореть. При выставлении этого «бизнеса» для сдачи в аренду основной его характеристикой выступал метраж помещения. «Стандартная стоимость офисной площади в этом районе составляет $15 за кв. м. Помещение фирмы было сдано по $23, — рассказывает г-н Тутик. — Чтобы претендовать на наценку, достаточно поставить несколько столов, сделать разводку телефонной сети и интернета. Арендатор мог и не использовать нанятый офис как турбюро. Но посчитал выгодным не менять профиль».
Несмотря на то, что в комплекте с помещением обычно идет оборудование и мебель, на рынке этот продукт выступает в категории «аренда недвижимости». Хотя авторы объявлений порой озаглавливают подобные предложения как «аренда готового бизнеса». На самом деле хозяева помещений иногда нарочно адаптируют свои квадратные метры под ту или иную коммерческую специализацию. «Помимо того, что оборудованная площадь стоит дороже, владельцы таким образом снижают риск нанесения помещению повреждений — арендатору не нужно ничего переделывать и перестраивать», — объясняет риелтор.
Бизнес в аренду: Дураков нет
Проще всего, по словам Валерия, найти арендаторов в сфере аптечного и игорного бизнеса (мимикрирующего под интернет-клубы). Затем в рейтинге популярности следуют сфера торговли и обслуживания.Найти офисные, торговые и тому подобные помещения, неотягощенные сложным оборудованием, можно в риелторских агентствах. Практически единственный источник информации о других сдающихся предприятиях — доски бесплатных объявлений в интернете. Следует искать опять-таки либо в разделе «Коммерческая недвижимость», либо «Покупка, продажа и аренда бизнеса».
Мониторинг показал, что в последней категории аренда занимает ничтожную долю, измеряющуюся единицами процентов. Преимущественно сдаются заведения общепита, гостиничные объекты, предприятия автосервиса и просто склады. О компаниях с серьезными производственными и кадровыми ресурсами речь вовсе не идет.
«Бизнес – это не только материальная база. Но также кадры и система взаимосвязей с другими предприятиями. Мне вообще сложно представить, как арендовать бизнес, — признается Вадим Пoлякoв, председатель совета директоров компании BPT Group, одно из направлений которой — сопровождение покупки и продажи бизнеса. — Если гипотетически предположить возможность аренды бизнеса, то это убийство для него. У нашей компании не было ни одного случая проведения сделки по аренде бизнеса — не поступало запросов ни от клиентов, ни от заказчиков. Если же такой заказ на серьезное предприятие возникнет, то это, скорее всего, будет формализованное намерение отторгнуть чужой бизнес, установить контроль над активами и финансовыми потоками, т. е. своеобразная схема отъема». Тем, кто боится отъема предприятия, не стоит рисковать со сдачей его в аренду.
Комментариев нет:
Отправить комментарий