Бизнес-идея: строительство хранилищ на заказ

Строительство складов под конкретного арендатора с учетом его требований и особенностей — гарантия заработка на обесценивающейся земле.

«Площади в некоторых логистических центрах класса А и В частично остаются свободными. Общий уровень вакантности таких помещений в Киевской области составил 20,4% по состоянию на начало 2010 года. Из запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2009 года складских объектов около 70% так и не были реализованы», — сообщается в отчете консалтинговой компании DTZ.
Чтобы привлечь арендаторов к сегменту складской недвижимости, девелоперы начали применять технологию BTS (от англ. built-to-suit) — строительство и переформатирование складов под конкретного арендатора. «Такие объекты гарантируют стабильный доход, — уверен директор по стратегическому маркетингу и развитию компании «УВК» Олег Каленский.
 — Если арендатор не планирует в будущем стать собственником склада, он гарантирует арендодателю (подписывает договор, предоставляет банковскую гарантию и пр.) получение определенного дохода после сдачи объекта в эксплуатацию». К тому же 150 тыс. кв. м складов «под заказ» ввели в эксплуатацию в Киеве и области за период с 2009 года, в то время как 70% заявленных стандартных, так и не были реализованы. Спасут ли склады built-to-suit обесценивающуюся землю?

Идеальные параметры

Для возведения склада BTS достаточно небольшого земельного участка площадью от 0,15 га — большинство арендаторов нуждается в помещениях от 10 тыс. кв. м. «В данный момент прослеживается тенденция заинтересованности клиентов в более мелких складах, — отмечает Оксана Елманова, генеральный директор группы компаний FIM. — Так, если в 2009 году ходовыми были объекты площадью до 100 тыс. кв. м, то в 2010 году — склады площадью 30–50 тыс. кв. м и менее». Хотя вполне возможно сооружение под заказ и более масштабного комплекса.

Особенность таких складов заключается в том, что строительство ведется в соответствии с запросом конкретного заказчика, который впоследствии становится арендатором либо владельцем (совладельцем) объекта. «Склад BTS полностью соответствует всем требованиям будущего арендатора, начиная от месторасположения, транспортной инфраструктуры, подъездных путей (море, авиа, ж/д, речной) и заканчивая количеством док-станций, расположением офисных помещений и т.д. Как правило, логистика организована с учетом всех специфических требований компании», — рассказывает Ирина Зализенко, заместитель директора, руководитель отдела промышленной и логистической недвижимости компании DTZ в Украине.
Заказчиком объекта built-to-suit может стать, к примеру, логистический оператор, дистрибьютор, торговая сеть или же компания, которой необходимы специализированнные площади: холодильный склад, помещение для хранения негабаритной продукции или совмещенное с производственными мощностями. «Возможен спрос и со стороны международных ритейлеров, которые только начинают осваивать наш рынок — Real, Novus, Leroy Merlin, Praktiker и др. Все эти игроки нуждаются в складских площадях», — отмечает г-н Каленский.

Как и в профессиональных логистических комплексах, при проектировании складов под заказ учитывается высота потолков, температурный режим, транспортные коридоры, наличие стеллажного оборудования, освещение и прочие параметры.

Одно из главных требований заказчика — зафиксировать конечную цену объекта (если в дальнейшем планируется его выкупать) или сто­имость аренды при долгосрочном найме на начальных этапах стро­ительства. В этом случае, как утверждают эксперты, заказчик экономит на аренде от 10 до 20% в год. «Как правило, такие контракты индексируются (например, на европейский индекс инфляции или разницу между конвертируемой валютой и гривней), поэтому зафиксированная стоимость аренды (чего достаточно сложно добиться в ходе переговоров) — залог долгосрочного планирования бизнеса арендатора», — поясняет г-н Каленский.
Пока подобные объекты, например, склады компаний «Технополис» (сеть супермаркетов бытовой техники и электроники), MTI (ИТ-холдинг) сосредоточены только в столице и пригороде (в направлении Житомира, Ковеля, Одессы, Днепропетровска, Харькова и Чернигова).

Трудности реализации

Несмотря на очевидные преимущества складов BTS, найти заказчика такого объекта непросто. «Главный сдерживающий фактор — условия финансирования. Далеко не каждый инвестор готов нести затраты сегодня, а получить возможность эксплуатировать склад не ранее, чем через 1,5–2 года, — говорит Андрей Амосов, старший консультант отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle. — Прежде всего это невыгодно производственным компаниям, нуждающимся в более оперативных решениях и оборотных средствах. А в нынешнем году существенный рост производства вряд ли произойдет». По оценкам девелоперов, для строительства склада площадью 20–30 тыс. кв. м при себестоимости строительства $500/кв. м потребуется $10–15 млн, и это в случае, если имеется собственный земельный участок. В сумму входят расходы на возведение коробки, а также установку ворот, систем пожаротушения, кондиционирования и отопления.
Многие производители и торговцы до сих пор не могут спрогнозировать ситуацию на своих рынках, поэтому откладывают строительство складов на лучшие времена. По словам г-на Каленского, арендаторы сейчас используют все возможности для снижения затрат на аренду. Также немаловажный фактор для развития built-to-suit — надежность компании-арендатора. «Существуют объекты, находящиеся на стадии завершения строительства, которые возводились под заказ, но остались без арендатора или владельца, — отмечает Оксана Елманова. — В частности, компания GLD Invest Group строила склад в Одесском регионе для западного клиента, который из-за банкротства вынужден был отказаться от объекта».
Некоторые девелоперы скепти­чески относятся к перспективе возведе­ния складов под заказ. Ведь договор аренды BTS-складов должен быть длитель­ным (не менее 7–8 лет), чтобы проект мог окупить себя. «В случае если заказчик планирует съехать раньше (обычно договора аренды заключаются максимум на 5 лет), нового арендатора для такого склада найти будет довольно трудно.
Но есть и положительная сторона, вселяющая уверенность в решивших освоить данное направление: конкуренция в BTS-сегменте рынка недвижимости невысока — специализируются на возведении подобного типа складов всего 3–4 компании